Édition 2026.2 — résidence principale dans l'ancien

Peut-on encore devenir propriétaire en France ?

Prix, taux, revenus, apport et revente : ce qui a réellement changé la capacité d'achat immobilier, et ce que les chiffres publiés au 15 septembre 2026 permettent de tester.

La réponse

Le même effort mensuel finance moins de capital qu'au creux des taux, quand le prix de l'ancien reste au-dessus de son niveau de 2000 : c'est la combinaison du prix et du taux, et non le prix seul, qui décide, et les derniers relevés publiés ne la desserrent pas sur un an.

À mensualité et durée fixées, le capital qu'une banque peut prêter est l'inverse d'une fonction du taux : sans que le ménage change son budget, ce qu'il peut emprunter bouge en sens inverse du taux.

Ce que cela ne dit pas

Ce que ce dossier ne tranche pas : s'il faut acheter, attendre ou renoncer. Il ne porte ni prix local, ni revenu de ménage acquéreur, ni coût d'usage — ni loyer évité, ni travaux, ni taxe foncière. Il montre une mécanique et donne de quoi la refaire ; la décision reste entière.

Où en est-on ? Les derniers relevés publiés

À l’édition du 15 septembre 2026 : le dernier mois de taux et le dernier trimestre de prix publiés par leurs producteurs.

Taux du dernier mois publié (juillet 2026): 3,18 %
Prix de l’ancien, deuxième trimestre 2026, sur un an: −0,8 %
Ce que la même mensualité achète, sur un an: −0,8 %

Les prix reculent, et ce n’est pas devenu plus accessible : sur un an, la même mensualité achète moins qu’un an plus tôt. Un trimestre de prix provisoire et un mois de taux ne font pas une tendance ; ils disent où l’on en est le jour où ce dossier paraît.

Réservé · analyse complète

La réponse chiffrée et datée, sur 26 millésimes de taux et 30 millésimes de prix, prolongée au dernier mois de taux publié — et l'état de la dernière année close, repère par repère

Ouvert à tous

Trois situations, suivies d’un bout à l’autre

Le dossier ne raconte l'histoire de personne. Il pose trois SCÉNARIOS DE CALCUL, dont le revenu dérive du salaire net médian publié par l'INSEE multiplié par un nombre de salaires déclaré, et dont la charge mensuelle vaut 30 % de ce revenu — sous le plafond d'endettement de 35 %. Les mêmes trois situations traversent ensuite tous les chapitres, de sorte qu'un résultat se compare toujours au même point de départ.

Situation A
Un seul revenu, premier achat
Revenu retenu
2 190 € par mois
un salaire net médian
Charge de crédit
657 € par mois
Apport
10 % du prix
Ce que ce scénario n’est pas : un seul revenu médian, et un apport qui couvre tout juste les frais d'acquisition : il n'en reste qu'une part marginale pour diminuer le capital emprunté. Le scénario est donc le plus exposé des trois à une baisse de prix.
Situation B
Deux revenus, premier achat
Revenu retenu
4 380 € par mois
2 salaires nets médians
Charge de crédit
1 314 € par mois
Apport
20 % du prix
Ce que ce scénario n’est pas : deux salaires médians ne font pas un ménage médian : la distribution des revenus des couples acquéreurs n'est pas celle des salariés.
Situation C
Deux revenus, déjà propriétaire
Revenu retenu
4 380 € par mois
2 salaires nets médians
Charge de crédit
1 314 € par mois
Apport
35 % du prix
Ce que ce scénario n’est pas : l'apport plus élevé représente ce qu'une revente précédente aurait laissé au ménage ; ce scénario le SUPPOSE, alors que le chapitre du deuxième achat le calcule à partir d'une vente réelle du scénario B.

Ce que cela ne dit pas

Ces trois situations ne sont pas des ménages observés. Les acquéreurs forment un sous-ensemble particulier de la population, dont le catalogue de données ne porte ni le revenu, ni l'apport, ni l'âge. Aucune des trois ne décrit « le Français moyen », qui n'existe dans aucune série.

Réservé

Ce qu’un point de taux change réellement

Combien un point de taux retire-t-il au capital finançable, et pourquoi l’effet n’est-il pas le même selon le niveau d’où l’on part ?

Réservé · analyse complète

Ce qu'un point de taux retire réellement au capital finançable, sur 2 durées et cinq niveaux de taux, palier par palier — avec la raison pour laquelle l'effet n'est pas constant

Réservé

Le même effort mensuel permettait d’emprunter combien, selon l’époque ?

À mensualité et durée identiques, combien un ménage pouvait-il emprunter selon l’année de sa signature ?

Réservé · analyse complète

Ce que le même effort mensuel permettait d'emprunter selon l'époque, année par année de 2000 à 2025, au taux réellement observé — l'année la plus favorable, la moins favorable et la dernière année close

Les tracés

Ce que montrent les séries

Le prix de l’ancien depuis 1996 — un indice à qualité constante —, ouvert à tous. Dans l’analyse complète, le capital finançable face au taux et ce qui reste dû dans deux environnements de marché.

1 graphique en accès libre2 graphiques premiumLes panneaux premium fonctionnent — ils sont volontairement fermés. Cliquez-en un pour voir ce qu’il contient.

Le prix des logements anciens depuis 1996

De combien le prix des logements anciens a-t-il bougé, et depuis quand ?

LibreObservé 1996-2025Indice, base 100 en moyenne annuelle 2015

Lecture

Ensemble des logements
Appartements
Maisons

Source — INSEE — indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens, France métropolitaine. Axe : l'axe ne part pas de zéro : un indice à qualité constante se lit par ses écarts relatifs, et un axe partant de zéro écraserait un mouvement de plus de deux cents pour cent en une pente unique

Ce qu'il faut voir

L'indice d'ensemble passe de 41,5 en 1996 à 126,9 en 2025.
Le point le plus haut de la série est atteint en 2022, à 132,4.
De 2022 à 2025, l'indice a reculé de 4,2 %.
Appartements et maisons ne suivent pas exactement la même pente : l'écart se creuse avant 2008, puis se referme.

Pourquoi c'est important

C'est la toile de fond de tout le reste : ce que coûte un logement décide de ce qu'il faut emprunter, et donc de ce que le taux fait au projet.

Lecture de l'année sélectionnée

Survolez le graphique pour lire une année dans l'infobulle, cliquez pour la retenir ici — ou utilisez les flèches du clavier.

Ce que cela ne signifie pas

Ce n'est pas un prix : l'indice ne porte ni euros, ni mètres carrés.
Ce n'est pas un marché local : la dispersion entre communes dépasse largement l'évolution nationale.
Ce n'est pas le logement neuf, qui obéit à d'autres prix et à d'autres frais de mutation.

Ce que ce graphique ne peut pas montrer, et comment l'utiliser

Limites

L'indice est à qualité constante : il neutralise le fait que les logements vendus une année ne sont pas ceux vendus l'année suivante.
La série est brute, non corrigée des variations saisonnières ; l'année est la moyenne de ses quatre trimestres.

Interactions

Survolez le tracé : une infobulle donne les valeurs du point, leur unité et leur statut. Cliquez pour retenir la sélection — elle ne disparaît pas quand le pointeur s'en éloigne, de sorte que la lecture reste affichée pendant que vous la lisez. Au clavier, la touche de tabulation amène le focus sur le tracé, les flèches déplacent la sélection, Origine et Fin vont aux extrémités, et Échap referme. Sur écran tactile, une pression sélectionne un point, une seconde le relâche.

Ouvert à tous

Ce qui se dit, et ce que les chiffres en font

9 affirmations qui circulent, confrontées aux 20 conclusions gelées de ce dossier. 2 autres ont été écartées, et la raison est écrite plus bas.

Le verdict n'est pas écrit : il se calcule. Chaque conclusion du dossier est déclarée comme allant dans le sens de l'affirmation, contre elle, ou pertinente sans trancher — et une règle unique transforme ces positions en verdict. Des conclusions des deux côtés donnent « trompeur » ; aucune conclusion qui tranche donne « on ne peut pas trancher ».

Plutôt vrai · 1
Trompeur · 4
Faux · 1
On ne peut pas trancher · 3

Trompeur
« Il faut garder un logement au moins cinq ans pour ne pas perdre d'argent. »
La réponse détaillée, et la mesure qui la fonde, se lisent dans l'analyse complète.
Ce que ce verdict ne couvre pas : les seuils ne mesurent aucune rentabilité : ils ignorent le loyer qui aurait été payé sans l'achat, le rendement qu'aurait produit l'apport placé ailleurs, les travaux et la taxe foncière. « Perdre de l'argent » au sens patrimonial complet n'est pas ce qu'ils calculent.
Voir pourquoi— 2 conclusions du dossier
Pourquoi cette idée circule : la règle circule parce qu'elle mélange deux choses vraies : l'amortissement réduit bien ce que la vente doit couvrir, et les frais d'acquisition sont bien un coût immédiat. On en tire un délai unique, alors que les deux mouvements n'obéissent pas au même calendrier.
- va dans son sens · valeur réservée
  Le dossier chiffre, après huit ans d'amortissement, la baisse de prix que tolèrent le seuil de trésorerie et le seuil de récupération de l'apport.
- va contre · valeur réservée
  Le dossier chiffre la hausse de prix requise pour que la revente couvre le prix payé et les frais engagés pour acquérir.
Ce qui renverserait le verdict : un socle portant le coût d'usage — loyer évité, charges, entretien — permettrait de comparer l'achat à la location, et donc de donner un sens à « perdre de l'argent » que ces seuils n'ont pas.
Lire le chapitre qui le démontre
On ne peut pas trancher
« Un taux se renégocie ; un prix signé, non. »
La réponse détaillée, et la mesure qui la fonde, se lisent dans l'analyse complète.
Ce que ce verdict ne couvre pas : aucune série du socle ne porte les rachats de crédit, les indemnités réellement stipulées, ni les frais d'une renégociation. L'affirmation n'est pas jugée fausse : elle n'est pas testable ici.
Voir pourquoi— 2 conclusions du dossier
Pourquoi cette idée circule : les deux moitiés de la phrase sont exactes prises séparément, et l'une d'elles est même une évidence juridique : le prix inscrit à l'acte ne se rouvre pas. On en conclut que le taux serait la variable réparable, donc la moins grave à subir.
- pertinente, sans trancher · valeur réservée
  Le dossier chiffre les intérêts versés en huit ans dans deux environnements construits à charge mensuelle identique.
- pertinente, sans trancher · valeur réservée
  Le dossier chiffre, dans les deux environnements construits à charge identique, ce que chacun expose : la baisse de prix que la revente tolère à cinq ans, et la dette qui reste après huit ans.
Ce qui renverserait le verdict : une statistique publique des renégociations et rachats — volume, écart de taux obtenu, coût total de l'opération — rendrait la comparaison possible.
Lire le chapitre qui le démontre
Trompeur
« Mieux vaut toujours acheter cher avec un taux très faible. »
La réponse détaillée, et la mesure qui la fonde, se lisent dans l'analyse complète.
Ce que ce verdict ne couvre pas : les deux environnements sont une CONSTRUCTION du dossier : deux taux réellement observés, appariés à charge mensuelle égale. Aucun marché n'a proposé ces deux offres au même ménage le même jour, et le dossier ne dit pas qu'un prix d'entrée plus bas s'obtient effectivement quand les taux montent.
Voir pourquoi— 3 conclusions du dossier
Pourquoi cette idée circule : un taux très bas fait payer peu d'intérêts, ce qui est vrai et mesurable. La conclusion « donc c'est toujours mieux » ajoute silencieusement que le prix d'entrée ne compterait pas. L'affirmation inverse — mieux vaut toujours acheter moins cher avec un taux élevé — circule tout autant, et se heurte au même dossier.
- va dans son sens · valeur réservée
  Le dossier chiffre les intérêts versés en huit ans dans deux environnements construits à charge mensuelle identique.
- va contre · valeur réservée
  Le dossier chiffre, dans les deux environnements construits à charge identique, ce que chacun expose : la baisse de prix que la revente tolère à cinq ans, et la dette qui reste après huit ans.
- pertinente, sans trancher · valeur réservée
  Le dossier chiffre, après huit ans d'amortissement, la baisse de prix que tolèrent le seuil de trésorerie et le seuil de récupération de l'apport.
Ce qui renverserait le verdict : rien dans le socle disponible : trancher exigerait d'attacher une probabilité à un mouvement de prix, ce que le contrat de ce dossier interdit explicitement d'écrire.
Lire le chapitre qui le démontre
On ne peut pas trancher
« Les frais de notaire, c'est simplement sept à huit pour cent. »
La réponse détaillée, et la mesure qui la fonde, se lisent dans l'analyse complète.
Ce que ce verdict ne couvre pas : la part des frais d'acquisition est un PARAMÈTRE déclaré par le dossier, pas une mesure : elle dépend du département, du prix et de la structure de l'acte, et se déplace de plus d'un point d'un cas à l'autre. Un écart de quelques dixièmes de point ne survit pas à cette incertitude, et le dossier refuse de le présenter comme un démenti.
Voir pourquoi— 2 conclusions du dossier
Pourquoi cette idée circule : l'ordre de grandeur est le bon pour un logement ancien, et il est répété partout. Le mot qui pose problème est « simplement » : il laisse croire que tout ce qu'une acquisition coûte en plus du prix tient dans cette seule ligne.
- pertinente, sans trancher · valeur réservée
  Le dossier chiffre la hausse de prix requise pour que la revente couvre le prix payé et les frais engagés pour acquérir.
- pertinente, sans trancher · valeur réservée
  Le dossier compare, entre trois scénarios d'apport, les deux seuils qui bougent avec la durée de détention — et montre qu'ils ne bougent pas dans le même sens.
Ce qui renverserait le verdict : une série publique des droits de mutation effectivement acquittés par transaction, avec leur dispersion, remplacerait le paramètre par une mesure.
Lire le chapitre qui le démontre
Plutôt vrai
« Une baisse des taux fait automatiquement repartir la capacité d'achat. »
La réponse détaillée, et la mesure qui la fonde, se lisent dans l'analyse complète.
Ce que ce verdict ne couvre pas : capacité d'EMPRUNT et capacité d'ACHAT sont deux grandeurs distinctes. L'indice de prix employé est à qualité constante et sans unité monétaire : le dossier s'interdit de multiplier l'un par l'autre.
Voir pourquoi— 3 conclusions du dossier
Pourquoi cette idée circule : la première moitié du mécanisme est exacte et immédiate : à mensualité égale, un taux plus bas finance un capital plus grand. La seconde moitié — que le pouvoir d'ACHAT suive — ne s'en déduit pas.
- va dans son sens · valeur réservée
  Le dossier chiffre ce qu'un point de taux en plus retire au capital finançable sur vingt ans, palier par palier, et montre pourquoi l'effet n'est pas constant.
- va dans son sens · valeur réservée
  Le dossier chiffre ce que le même effort mensuel a perdu en capital finançable depuis le creux de taux.
- pertinente, sans trancher · valeur réservée
  Le dossier mesure de combien l'indice des prix des logements anciens a bougé de 2000 à 2025, en moyenne annuelle.
Ce qui renverserait le verdict : un prix en euros par bien, ou par mètre carré, à un niveau géographique fin — ce que l'indice à qualité constante ne fournit pas et n'a pas vocation à fournir.
Lire le chapitre qui le démontre
Faux
« Attendre douze mois ne coûte rien si les prix baissent. »
La réponse détaillée, et la mesure qui la fonde, se lisent dans l'analyse complète.
Ce que ce verdict ne couvre pas : ce coût n'est pas complet : le ménage qui attend ne verse pas non plus ses échéances et paie un loyer, que le socle ne porte pas. Le dossier sert les deux grandeurs séparément et n'en fait jamais la somme.
Voir pourquoi— 2 conclusions du dossier
Pourquoi cette idée circule : le raisonnement ne retient qu'un terme, celui qui se voit : le prix affiché. Ce qui se passe pendant l'attente ne figure sur aucune annonce.
- va contre · valeur réservée
  Le dossier chiffre ce qu'un délai d'attente coûte en capital que le ménage n'aura pas remboursé, pour quatre délais et deux durées de prêt.
- pertinente, sans trancher · valeur réservée
  Le dossier chiffre de combien la multiplication « mensualité × durée » surestime le capital réellement empruntable, à charge mensuelle identique.
Ce qui renverserait le verdict : une série de loyers comparable au périmètre du dossier permettrait de fermer le bilan de l'attente, qui reste ici partiel et déclaré comme tel.
Lire le chapitre qui le démontre
On ne peut pas trancher
« Les honoraires à la charge de l'acquéreur sont toujours impossibles à financer. »
La réponse détaillée, et la mesure qui la fonde, se lisent dans l'analyse complète.
Ce que ce verdict ne couvre pas : aucune série du socle ne porte les décisions de financement : ni la part des dossiers où des honoraires séparés sont financés, ni les conditions qui l'emportent. Le dossier borne les conséquences de chaque hypothèse ; il ne dit pas laquelle se produit, et il ne transforme pas une règle propre au prêt à taux zéro en règle générale.
Voir pourquoi— 2 conclusions du dossier
Pourquoi cette idée circule : un plan de financement se heurte souvent au fait que les frais d'acquisition, eux, ne sont pas financés — et l'on étend cette règle-là aux honoraires, qui apparaissent au même moment et sur le même acte. La confusion est d'autant plus facile que le refus, quand il arrive, est vécu comme une règle générale plutôt que comme une décision d'établissement.
- pertinente, sans trancher · valeur réservée
  Le dossier chiffre les liquidités supplémentaires qu'un montage à la charge de l'acquéreur exige lorsque les honoraires ne sont pas financés.
- pertinente, sans trancher · valeur réservée
  Le dossier chiffre ce qu'un montage d'honoraires à la charge de l'acquéreur économise en frais d'acquisition, à opération économiquement identique.
Ce qui renverserait le verdict : une statistique de production de crédit distinguant ce qui est effectivement débloqué — prix, honoraires, frais — rendrait l'affirmation testable au lieu de plausible.
Lire le chapitre qui le démontre
Trompeur
« Les honoraires à la charge du vendeur sont toujours plus avantageux pour l'acquéreur. »
La réponse détaillée, et la mesure qui la fonde, se lisent dans l'analyse complète.
Ce que ce verdict ne couvre pas : le dossier compare un SCÉNARIO : des honoraires posés en pourcentage, un prêteur dont la décision est une hypothèse, et une opération économiquement identique des deux côtés. Il n'observe ni la fréquence des montages, ni le prix réellement obtenu au terme d'une négociation, ni ce qu'un acquéreur négocie différemment selon que la commission est affichée à part ou non.
Voir pourquoi— 2 conclusions du dossier
Pourquoi cette idée circule : le montage est plus simple à lire — un seul prix, une seule négociation — et il évite à l'acquéreur d'avoir à trouver une somme séparée. Ces deux avantages sont réels ; on en tire un « toujours » qui oublie que les droits de mutation, eux, se calculent alors sur une assiette plus élevée.
- va contre · valeur réservée
  Le dossier chiffre ce qu'un montage d'honoraires à la charge de l'acquéreur économise en frais d'acquisition, à opération économiquement identique.
- va dans son sens · valeur réservée
  Le dossier chiffre les liquidités supplémentaires qu'un montage à la charge de l'acquéreur exige lorsque les honoraires ne sont pas financés.
Ce qui renverserait le verdict : une observation appariée de transactions comparables sous les deux montages — prix signé, honoraires, financement obtenu — permettrait de sortir du scénario et de mesurer l'écart réel.
Lire le chapitre qui le démontre
Trompeur
« Plus d'apport est toujours préférable. »
La réponse détaillée, et la mesure qui la fonde, se lisent dans l'analyse complète.
Ce que ce verdict ne couvre pas : le dossier ne compare l'apport à aucun placement alternatif : il ne porte ni rendement, ni fiscalité, ni horizon d'épargne. « Préférable » au sens patrimonial complet n'est pas ce qu'il tranche.
Voir pourquoi— 3 conclusions du dossier
Pourquoi cette idée circule : un apport plus élevé réduit le capital emprunté, donc les intérêts, et rassure l'établissement prêteur. Tout cela est exact — et sans rapport avec ce qui se passe à la revente.
- va contre · valeur réservée
  Le dossier compare, entre trois scénarios d'apport, les deux seuils qui bougent avec la durée de détention — et montre qu'ils ne bougent pas dans le même sens.
- va dans son sens · valeur réservée
  Le dossier chiffre, après huit ans d'amortissement, la baisse de prix que tolèrent le seuil de trésorerie et le seuil de récupération de l'apport.
- pertinente, sans trancher · valeur réservée
  Le dossier chiffre, pour un ménage qui revend pour se reloger, la marge dont il dispose pour monter en gamme, sous cinq hypothèses de hausse uniforme du marché.
Ce qui renverserait le verdict : un rendement de référence pour l'épargne du ménage permettrait de mesurer ce que l'apport immobilisé ne rapporte pas — le terme manquant de la comparaison.
Lire le chapitre qui le démontre

Deux affirmations que ce dossier ne peut pas tester

« Le plafond d'endettement interdit absolument de dépasser trente-cinq pour cent. »
le dossier porte bien la marge de flexibilité que la norme laisse aux établissements, mais il n'observe AUCUNE production de crédit réelle : ni la part des dossiers accordés au-delà du plafond, ni leur profil. Sans cela, dire si l'interdiction est absolue en pratique serait une opinion, pas un résultat.
« L'Europe veut supprimer le crédit immobilier français à taux fixe. »
aucune série économique ne teste une intention réglementaire. Cette affirmation relève de l'analyse de textes en discussion, pas d'un socle de données — et ce dossier ne dispose d'aucun des deux.

Revenir aux trois situations

Réservé

Les contraintes réelles du financement

Pourquoi « 35 % du revenu » ne suffit pas à décrire ce qu'une banque accepte de prêter.

Réservé · analyse complète

Du revenu au prix maximal du logement, étape par étape et pour 3 situations — deux d'entre elles partagent le même revenu et se séparent sur l'apport : ce que le plafond d'endettement retire, ce que l'assurance prélève, et de combien la multiplication « mensualité × durée » surestime le capital réellement empruntable, à charge identique — avec les six contraintes du financement et le tableau qui les mesure sur 5 niveaux de taux

Revenir aux trois situations

Réservé

Les trois seuils de sortie

À partir de quel prix de revente la vente couvre-t-elle le prêt, l'apport, puis les frais engagés pour acheter ?

Réservé · analyse complète

Les trois seuils de sortie tracés année par année pour 3 situations, sur une échelle commune : le prix en dessous duquel vendre exige de remettre de la trésorerie, celui en dessous duquel l'apport n'est pas récupéré, et celui en dessous duquel les frais d'acquisition ne sont pas couverts — avec les valeurs exactes aux 4 horizons gelés

Réservé

Prix plus haut avec taux plus bas, ou prix plus bas avec taux plus haut ?

Deux environnements immobiliers complets, construits à charge mensuelle identique — et ce qui les sépare vraiment.

Réservé · analyse complète

Deux environnements immobiliers complets, mis dos à dos à charge mensuelle identique — prix plus haut avec taux plus bas, prix plus bas avec taux plus haut : prix d'entrée, apport, capital emprunté, intérêts, dette restante et baisse de prix tolérée, chaque écart chiffré en euros et en points

Réservé

Faut-il attendre trois, six, neuf ou douze mois ?

Qu'est-ce qui devrait changer pour que l'attente améliore le projet ? La réponse est une équivalence, pas une prévision.

Réservé · analyse complète

Une grille de 35 combinaisons de prix et de taux, servie pour 2 durées de prêt : le lecteur pose son hypothèse, le moteur rend ce que le même effort mensuel atteindrait. Et, séparément — parce que les deux grandeurs ne s'additionnent pas —, ce que 4 délais d'attente coûtent en capital non remboursé. Sans aucune prévision ni probabilité

Revenir aux trois situations

Réservé

Le deuxième achat

La hausse du premier bien améliore-t-elle la position du ménage, si le logement suivant a lui aussi augmenté ?

Réservé · analyse complète

La chaîne du deuxième achat, maillon par maillon — prix de vente, capital restant dû, indemnité, somme disponible après la vente, nouvel emprunt, frais d'acquisition et de financement — sur 5 hypothèses de hausse que le lecteur fait varier, avec la marge de montée en gamme en euros et en pourcentage du prix de revente. Et les quatre questions qui se posent au même moment : ce que la clause de remboursement anticipé de votre contrat change réellement, ce que recouvrent les frais d'acquisition et pourquoi un second achat n'est plus protégé par l'exception primo-accédant, ce qu'un montage d'honoraires charge vendeur ou charge acquéreur change en droits et en trésorerie sous trois hypothèses de financement, et pourquoi une plus-value élevée de résidence principale n'est pas taxée

Ouvert à tous

Ce que ce dossier ne peut pas mesurer

Ces absences ne sont pas des oublis : elles décident de ce que le dossier n'a pas le droit de conclure.

le TAEG des crédits immobiliers, c'est-à-dire le taux qui intègre l'assurance emprunteur, les frais de dossier, la garantie et le courtage
Interdit d'affirmer qu'un emprunteur paie exactement le taux servi ici. Toutes les mensualités du dossier sont HORS ASSURANCE tant que le paramètre d'assurance n'est pas ajouté, et il est déclaré, pas observé
le coût réel de l'assurance emprunteur, qui dépend de l'âge, de l'état de santé, de la quotité assurée et du contrat
Interdit de présenter la charge totale comme mesurée. Le dossier la CALCULE à partir d'un taux déclaré, et un lecteur dont l'assurance coûte le double lira un résultat qui ne le concerne pas
toute dimension locale : l'indice de prix est national, et il n'existe ici ni prix communal, ni prix au mètre carré
Interdit de conclure quoi que ce soit sur une ville, un quartier ou un bien. L'évolution nationale et l'évolution locale ont pu diverger du simple au double sur la fenêtre

Les 5 autres grandeurs que le socle ne porte paschacune avec ce que son absence interdit de conclure

le revenu des ménages ACHETEURS, qui n'est pas le revenu moyen ni le salaire médian — les acquéreurs sont un sous-ensemble particulier de la population
Interdit de dire ce qu'un ménage type peut acheter. Les profils du dossier sont des SCÉNARIOS DE CALCUL déclarés, pas des ménages observés
la distribution réelle des apports personnels et son évolution, que le catalogue ne porte pas
Interdit d'affirmer que l'apport exigé a augmenté ou diminué. Le dossier fait VARIER l'apport pour en montrer l'effet ; il n'en observe pas le niveau
le loyer qui aurait été payé sans l'achat, le rendement d'un apport placé ailleurs, les travaux, la taxe foncière, les charges et l'entretien
Interdit de dire si acheter valait mieux que louer, et d'appeler S3 une rentabilité, une neutralité patrimoniale ou un seuil de non-regret
l'historique machine-lisible des seuils de l'usure applicables aux prêts IMMOBILIERS — le véhicule ouvert en service ne porte que le crédit à la consommation
Interdit de tracer une contrainte d'usure année par année. Le seuil est traité comme un paramètre juridique daté, avec sa référence, et jamais interpolé entre deux périodes d'effet
le taux de refus des demandes de crédit et les critères réels d'octroi des établissements
Interdit d'affirmer qu'un dossier conforme à la norme d'endettement obtient un prêt. La norme est une borne, pas une garantie d'octroi

Ouvert à tous

Méthode et preuves

Tout ce qui permet de contredire ce dossier : d'où viennent ses chiffres, ce qu'il pose lui-même, ce qu'il a vérifié chez le producteur, et la liste exacte de ce qu'il affirme.

Les 6 séries employées, et leur producteurpour chacune : le concept mesuré, son rôle dans le dossier, et ce qu'elle ne mesure pas

Banque centrale européenne
Socle du calcul
Taux d'intérêt des crédits NOUVEAUX à l'habitat consentis aux ménages, France, moyenne annuelle des douze taux mensuels — taux effectif au sens étroit
Ne mesure pas : le TAEG, qui ajoute l'assurance emprunteur, les frais de dossier, la garantie et le courtage, et se situe structurellement au-dessus ; ni le taux moyen du STOCK de crédits en cours, nettement plus bas ; ni le taux proposé à un emprunteur particulier
INSEE
Socle du calcul
Indice Notaires-INSEE des prix des logements ANCIENS, France métropolitaine, ensemble des logements, base 100 en moyenne annuelle 2015 — à qualité constante
Ne mesure pas : un prix en euros, ni un prix au mètre carré, ni un marché local : la dispersion entre communes dépasse largement l'évolution nationale. L'indice ne porte pas le logement neuf
INSEE
Contexte
Indice Notaires-INSEE des prix des APPARTEMENTS anciens, France métropolitaine
Ne mesure pas : le niveau relatif des prix face aux maisons : les deux indices partagent une base commune, ce qui renseigne sur leurs ÉVOLUTIONS et non sur leurs niveaux
INSEE
Contexte
Indice Notaires-INSEE des prix des MAISONS anciennes, France métropolitaine
Ne mesure pas : la surface acquise : une maison et un appartement de même indice ne représentent ni le même bien, ni le même budget
INSEE
Contexte
Salaire net médian en équivalent temps plein du secteur privé, France — le salarié du milieu de la distribution
Ne mesure pas : le revenu d'un MÉNAGE, qui peut compter deux salaires, des revenus non salariaux et des prestations. Un ménage acheteur n'est pas un salarié médian
INSEE
Contexte
Indice des prix à la consommation hors tabac, ensemble des ménages, France — base 2025
Ne mesure pas : le coût du logement pour un propriétaire accédant : l'indice porte les loyers et les charges, pas les remboursements de crédit

Les 9 paramètres du dossier, et leur naturece qu'un texte arrête, et ce que le dossier pose lui-même

Taux d'effort maximal35 %Arrêtée par un texte
Durée maximale du crédit25 ansArrêtée par un texte
Marge de flexibilité laissée aux établissements20 % de la production trimestrielleArrêtée par un texte
Indemnité de remboursement anticipé — plafond en mois d'intérêts6 mois d'intérêts sur le capital rembourséArrêtée par un texte
Indemnité de remboursement anticipé — plafond en part du capital restant dû3 % du capital restant dûArrêtée par un texte
Frais d'acquisition dans l'ancien7,5 % du prixDéclarée
Taux d'assurance emprunteur0,34 % par an du capital initialDéclarée
Frais de garantie et de dossier1,4 % du capital empruntéDéclarée
Honoraires d'agence retenus pour le scénario5 % du prix affichéDéclarée

Confrontation au producteur — l'année de basece que le producteur affirme de sa propre méthode, et ce que le dossier obtient en la refaisant

L'indice s'intitule « base 100 en moyenne annuelle 2015 ». Ce titre est une affirmation du producteur sur sa propre méthode : la moyenne des quatre trimestres de 2015 doit valoir cent. Le dossier passe du trimestre à l'année par cette même moyenne.

Série	Calculé par le dossier	Affirmé par le producteur	Écart
Ensemble	100,000	100,000	+0,000
Appartements	100,025	100,000	+0,025
Maisons	99,975	100,000	−0,025

L'indice d'ensemble tombe exactement sur 100,000. Les deux sous-séries s'en écartent de vingt-cinq millièmes de point. Les valeurs trimestrielles étant publiées à une décimale, chacune porte une erreur d'au plus cinq centièmes, et leur moyenne aussi : l'écart observé vaut donc la MOITIÉ de ce qu'un simple arrondi autorise. C'est un résidu de publication, pas une divergence de méthode.

La formule exacte, et les phrases que le dossier s'interdit d'écrirede quoi refaire le calcul, et la liste de ce qu'il ne conclura jamais

Capital finançable

K = m × (1 − (1 + i)^−n) ÷ i, où m est la mensualité hors assurance, i le taux annuel divisé par douze, et n le nombre d'échéances. La charge totale ajoute la prime d'assurance, calculée sur le capital initial.

L’opération que ce dossier ne fait jamais

Multiplier un capital finançable par une variation d'indice de prix pour en tirer « le logement que vous pouviez acheter ». L'indice est à qualité constante et sans unité monétaire : le produit des deux ne désigne aucun bien réel.

Les 8 phrases que le dossier s’interdit d’écrire

ne jamais appeler S3 une rentabilité, une neutralité patrimoniale ou un seuil de non-regret — il ignore le coût d'usage alternatif, donc il ne peut comparer aucune option à aucune autre
ne jamais écrire ce que le marché VA faire, ni assortir un scénario d'une probabilité : les scénarios sont conditionnels, et leur condition est écrite avant leur résultat
ne jamais recommander d'acheter, de vendre, d'attendre ou de négocier — le dossier montre une mécanique, il ne prescrit aucune conduite
ne jamais écrire que la baisse des taux a CAUSÉ la hausse des prix : les deux ont bougé ensemble, et aucune méthode employée ici n'identifie un effet causal
ne jamais présenter un résultat comme la capacité d'emprunt du lecteur : aucune donnée d'ici n'observe sa situation, et la norme d'endettement est une borne, pas une promesse d'octroi
ne jamais transformer un capital finançable en « logement que vous pouviez acheter » : cela exigerait un prix en euros par bien, que l'indice ne porte pas
ne jamais appliquer la norme d'endettement de 2021 aux années qui la précèdent — elle n'existait pas, et les pratiques d'octroi d'alors étaient autres
ne jamais présenter une mensualité calculée au taux MIR comme la charge totale : ce taux porte les intérêts seuls, et l'assurance est un paramètre déclaré

Tout ce que ce dossier affirme — les 20 conclusions geléeschacune avec sa nature, sa période, son périmètre, sa source, sa formule et ses limites

Le dossier mesure de combien l'indice des prix des logements anciens a bougé de 2000 à 2025, en moyenne annuelle.
FaitConfiance : ÉlevéeValeur réservée
Valeur
réservé
Unité
variation d'indice, base 100 en moyenne annuelle 2015
Période
2000-2025
Périmètre
France métropolitaine — logements anciens, résidence principale
Formule
(indice de la dernière année ÷ indice de l'année d'ouverture − 1) × 100
Révision
les derniers trimestres publiés sont provisoires et peuvent être révisés par le producteur
Sources
INSEE — indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens, série 010567058
- Limite : l'indice est national : la dispersion entre communes dépasse largement l'évolution nationale
- Limite : l'indice est à qualité constante et sans unité monétaire : il ne se convertit pas en prix d'un bien
Le sommet de l'indice, en moyenne annuelle, est atteint en 2022 ; de 2022 à 2025, il a reculé de 4,2 %.
FaitConfiance : Élevée
Valeur
−4,2 %
Unité
variation d'indice
Période
2022-2025
Périmètre
France métropolitaine — logements anciens, résidence principale
Formule
(indice de la dernière année ÷ indice de l'année de sommet − 1) × 100
Révision
révisable — le sommet peut se déplacer si un millésime récent est révisé
Sources
INSEE — indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens, série 010567058
- Limite : l'indice est national : la dispersion entre communes dépasse largement l'évolution nationale
- Limite : un sommet identifié sur des moyennes annuelles n'est pas un sommet trimestriel
Le dossier date le point le plus bas du taux des crédits nouveaux à l'habitat sur la fenêtre 2000-2025, et en donne la valeur.
FaitConfiance : ÉlevéeValeur réservée
Valeur
réservé
Unité
% annuel
Période
2000-2025
Périmètre
France — crédits nouveaux à l'habitat consentis aux ménages
Formule
minimum de la moyenne annuelle des douze taux mensuels
Révision
définitif sur les millésimes clos
Sources
BCE — statistique MIR (MIR.M.FR.B.A2C.A.R.A.2250.EUR.N), alimentée par la Banque de France
- Limite : le taux servi porte les intérêts seuls : il n'est ni le TAEG, ni la charge totale
- Limite : moyenne nationale : aucun emprunteur particulier n'a obtenu ce taux exact
La moyenne des quatre trimestres bruts de 2015 vaut 100,000 — soit exactement la base déclarée par le producteur.
FaitConfiance : Élevée
Valeur
100,000
Unité
indice
Période
2015
Périmètre
France métropolitaine — logements anciens, résidence principale
Formule
moyenne arithmétique des quatre valeurs trimestrielles brutes de l'année de base
Révision
l'année de base est fixée par le producteur et ne se révise pas
Sources
INSEE — indices Notaires-INSEE des prix des logements anciens, série 010567058
- Limite : les deux sous-séries s'écartent de vingt-cinq millièmes de point, soit la moitié de ce qu'autorise l'arrondi des valeurs publiées à une décimale
Le dossier chiffre ce qu'un point de taux en plus retire au capital finançable sur vingt ans, palier par palier, et montre pourquoi l'effet n'est pas constant.
Résultat dérivéConfiance : ÉlevéeValeur réservée
Valeur
réservé
Unité
variation du capital finançable
Période
sans objet — relation actuarielle
Périmètre
prêt amortissable à annuités constantes, taux fixe, hors assurance
Formule
K = m × (1 − (1 + i)^−n) ÷ i, comparé entre deux taux distants d'un point
Révision
sans objet — relation mathématique, non révisable
Sources
moteur du dossier — annuité inverse
- Limite : le taux servi porte les intérêts seuls : il n'est ni le TAEG, ni la charge totale
- Limite : l'effet n'est pas constant : il décroît quand le niveau de départ des taux augmente
Le dossier chiffre ce que le même effort mensuel permettait d'emprunter chaque année de 2000 à 2025, et l'écart entre la meilleure et la moins bonne année.
Résultat dérivéConfiance : ÉlevéeValeur réservée
Valeur
réservé
Unité
écart entre le maximum et le minimum de la fenêtre
Période
2000-2025
Périmètre
1 000 € par mois, vingt ans, taux annuel moyen observé
Formule
annuité inverse appliquée au taux moyen de chaque année, à mensualité et durée fixes
Révision
suit les révisions éventuelles de la série de taux
Sources
BCE — statistique MIR (MIR.M.FR.B.A2C.A.R.A.2250.EUR.N), alimentée par la Banque de France · moteur du dossier — annuité inverse
- Limite : capital EMPRUNTABLE, jamais logement accessible
- Limite : aucune norme d'octroi n'est appliquée aux années antérieures à son entrée en vigueur
Le dossier chiffre ce que le même effort mensuel a perdu en capital finançable depuis le creux de taux.
Résultat dérivéConfiance : ÉlevéeValeur réservée
Valeur
réservé
Unité
variation du capital finançable
Période
2021-2025
Périmètre
1 000 € par mois, vingt ans
Formule
annuité inverse au taux du creux, comparée à l'annuité inverse au taux de la dernière année close
Révision
suit les révisions éventuelles de la série de taux
Sources
BCE — statistique MIR (MIR.M.FR.B.A2C.A.R.A.2250.EUR.N), alimentée par la Banque de France · moteur du dossier
- Limite : le taux servi porte les intérêts seuls : il n'est ni le TAEG, ni la charge totale
- Limite : cette variation ne dit rien des prix : la comparer à l'évolution de l'indice serait un autre calcul
L'écart entre l'indice des appartements et celui des maisons atteint 14,2 points en 2007.
Résultat dérivéConfiance : Élevée
Valeur
−14,2 points en 2007
Unité
points d'indice, base commune
Période
1996-2025
Périmètre
France métropolitaine — logements anciens, résidence principale
Formule
différence des deux indices, année par année, sur la base commune
Révision
suit les révisions du producteur
Sources
INSEE — séries 010567056 et 010567060
- Limite : deux indices partageant une base renseignent sur leurs ÉVOLUTIONS, jamais sur leurs niveaux relatifs
- Limite : la composition géographique des deux marchés diffère
Le dossier chiffre de combien appliquer le plafond d'endettement à la seule mensualité de remboursement surestime le capital finançable, à cinq niveaux de taux.
Résultat sous paramètre déclaréConfiance : MoyenneValeur réservée
Valeur
réservé
Unité
surestimation du capital finançable
Période
sans objet — relation actuarielle
Périmètre
taux d'assurance déclaré de 0,34 % par an du capital initial
Formule
capital sous charge totale = charge ÷ (annuité unitaire + taux d'assurance mensuel), comparé au capital calculé sans le second terme
Révision
sans objet — dépend d'un paramètre déclaré, non d'une publication
Sources
moteur du dossier · paramètre déclaré du dossier
- Limite : le résultat dépend de paramètres posés par le dossier, qui varient d'un cas à l'autre et ne sont pas mesurés
- Limite : un emprunteur dont l'assurance coûte le double lit un écart deux fois plus grand
Le dossier chiffre la hausse de prix requise pour que la revente couvre le prix payé et les frais engagés pour acquérir.
Résultat sous paramètre déclaréConfiance : MoyenneValeur réservée
Valeur
réservé
Unité
variation de prix requise
Période
sans objet — horizon de détention
Périmètre
apport de 20 % du prix, frais d'acquisition déclarés à 7,5 %
Formule
seuil = prix d'achat + droits de mutation, émoluments, garantie et frais de dossier, rapporté au prix d'achat
Révision
sans objet — dépend de paramètres déclarés
Sources
moteur du dossier · paramètres déclarés du dossier
- Limite : le résultat dépend de paramètres posés par le dossier, qui varient d'un cas à l'autre et ne sont pas mesurés
- Limite : ce seuil ne mesure ni rentabilité, ni neutralité patrimoniale, ni regret : il ignore le coût d'usage alternatif
- Limite : les frais d'agence à la revente n'y figurent pas
Le dossier chiffre, après huit ans d'amortissement, la baisse de prix que tolèrent le seuil de trésorerie et le seuil de récupération de l'apport.
Résultat sous paramètre déclaréConfiance : MoyenneValeur réservée
Valeur
réservé
Unité
variation de prix tolérée
Période
sans objet — horizon de détention
Périmètre
apport de 20 % du prix, frais d'acquisition déclarés à 7,5 %
Formule
seuil de trésorerie = capital restant dû + indemnité ; seuil de récupération = seuil de trésorerie + apport ; tous deux rapportés au prix d'achat
Révision
sans objet — dépend de paramètres déclarés
Sources
moteur du dossier · paramètres déclarés du dossier
- Limite : le résultat dépend de paramètres posés par le dossier, qui varient d'un cas à l'autre et ne sont pas mesurés
- Limite : l'amortissement suppose un prêt mené sans remboursement partiel
Le dossier chiffre les intérêts versés en huit ans dans deux environnements construits à charge mensuelle identique.
Résultat sous paramètre déclaréConfiance : MoyenneValeur réservée
Valeur
réservé
Unité
intérêts cumulés à huit ans
Période
sans objet — deux environnements construits sur des taux observés
Périmètre
même charge mensuelle, même durée, même part d'apport ; seul le taux change
Formule
échéancier à annuités constantes déroulé sur chaque environnement, intérêts cumulés à quatre-vingt-seize échéances
Révision
sans objet — dépend de paramètres déclarés
Sources
BCE — statistique MIR (MIR.M.FR.B.A2C.A.R.A.2250.EUR.N), alimentée par la Banque de France · moteur du dossier · paramètres déclarés du dossier
- Limite : le résultat dépend de paramètres posés par le dossier, qui varient d'un cas à l'autre et ne sont pas mesurés
- Limite : les deux taux sont observés dans la série mais leur appariement en « environnements » est une construction du dossier
Le dossier chiffre, pour un ménage qui revend pour se reloger, la marge dont il dispose pour monter en gamme, sous cinq hypothèses de hausse uniforme du marché.
Résultat sous paramètre déclaréConfiance : MoyenneValeur réservée
Valeur
réservé
Unité
euros de marge de montée en gamme
Période
sans objet — horizon de revente de huit ans
Périmètre
le couple primo-accédant de la situation B, huit ans après son premier achat ; revenu et charge inchangés entre les deux achats
Formule
somme disponible après la vente = prix de vente − capital restant dû − indemnité ; prix maximal du nouveau logement = (somme disponible + emprunt net de garantie) ÷ (1 + frais d'acquisition) ; marge de montée en gamme = prix maximal − prix de vente
Révision
sans objet — dépend de paramètres déclarés
Sources
moteur du dossier · paramètres déclarés du dossier
- Limite : le résultat dépend de paramètres posés par le dossier, qui varient d'un cas à l'autre et ne sont pas mesurés
- Limite : la hausse est supposée UNIFORME sur les deux biens : un marché où le segment visé monte moins vite donnerait le résultat inverse
- Limite : revenu et conditions de crédit sont tenus constants entre les deux achats
- Limite : aucun honoraire d'agence n'est retiré du prix de vente : la chaîne suppose une vente sans intermédiaire
Le dossier chiffre ce qu'un montage d'honoraires à la charge de l'acquéreur économise en frais d'acquisition, à opération économiquement identique.
Résultat sous paramètre déclaréConfiance : MoyenneValeur réservée
Valeur
réservé
Unité
euros de frais d'acquisition économisés
Période
sans objet — scénario de transaction
Périmètre
même bien, même somme nette au vendeur, même rémunération du professionnel ; honoraires distingués à l'acte et mandat désignant l'acquéreur comme débiteur
Formule
économie = honoraires × part de frais d'acquisition, les droits se calculant sur le prix net vendeur au lieu du prix honoraires inclus
Révision
sans objet — dépend de paramètres déclarés
Sources
moteur du dossier · paramètres déclarés du dossier · BOFiP BOI-ENR-DMTOI-10-10-20-20
- Limite : le résultat dépend de paramètres posés par le dossier, qui varient d'un cas à l'autre et ne sont pas mesurés
- Limite : les honoraires retenus sont une HYPOTHÈSE : ils sont libres, aucune statistique publique n'en observe la distribution, et le dossier n'en fabrique aucune moyenne
- Limite : l'exclusion de l'assiette suppose DEUX conditions cumulatives — mandat désignant l'acquéreur comme débiteur, et montant distingué à l'acte
Le dossier chiffre les liquidités supplémentaires qu'un montage à la charge de l'acquéreur exige lorsque les honoraires ne sont pas financés.
Résultat sous paramètre déclaréConfiance : MoyenneValeur réservée
Valeur
réservé
Unité
euros de liquidités supplémentaires
Période
sans objet — scénario de transaction
Périmètre
hypothèse où le prêteur ne finance que le prix du bien ; les frais d'acquisition sont apportés en fonds propres dans les deux montages
Formule
liquidités = coût total de l'opération − montant financé par le prêteur ; l'écart entre les deux montages vaut les honoraires non financés diminués de l'économie de frais d'acquisition
Révision
sans objet — dépend de paramètres déclarés
Sources
moteur du dossier · paramètres déclarés du dossier
- Limite : le résultat dépend de paramètres posés par le dossier, qui varient d'un cas à l'autre et ne sont pas mesurés
- Limite : le dossier n'observe AUCUNE décision bancaire : les trois hypothèses de financement bornent ce qui peut arriver, elles ne mesurent aucune fréquence
- Limite : le droit du prêt à taux zéro inclut expressément les honoraires de négociation à la charge de l'acquéreur dans le coût total de l'opération ; cela ne vaut pas pour les autres prêts
- Limite : ce besoin de liquidités est un PLANCHER, pas une impossibilité : l'apport de ce ménage-là le couvre largement. La contrainte ne mord que sur un ménage dont l'apport ne dépasse pas ce plancher
Le dossier chiffre la part de l'assurance dans la charge mensuelle, à cinq niveaux de taux.
Résultat sous paramètre déclaréConfiance : MoyenneValeur réservée
Valeur
réservé
Unité
part de la charge mensuelle
Période
sans objet — relation actuarielle
Périmètre
taux d'assurance déclaré de 0,34 % par an du capital initial
Formule
prime mensuelle ÷ (mensualité de remboursement + prime mensuelle)
Révision
sans objet — dépend d'un paramètre déclaré
Sources
paramètre déclaré du dossier · moteur du dossier
- Limite : le résultat dépend de paramètres posés par le dossier, qui varient d'un cas à l'autre et ne sont pas mesurés
- Limite : la convention retenue applique le taux au capital INITIAL ; un contrat délégué l'applique souvent au capital restant dû, ce qui coûte moins
Le dossier chiffre de combien la multiplication « mensualité × durée » surestime le capital réellement empruntable, à charge mensuelle identique.
Résultat sous paramètre déclaréConfiance : MoyenneValeur réservée
Valeur
réservé
Unité
surestimation du capital empruntable
Période
sans objet — relation actuarielle
Périmètre
taux moyen de 2025, durée de 20 ans, assurance déclarée à 0,34 % par an
Formule
(charge mensuelle retenue × 12 × durée) rapporté au capital sous charge totale = même charge ÷ (annuité unitaire + prime unitaire) ; les deux termes partent de la MÊME charge, sans quoi l'écart mêlerait l'effet du taux à un changement de dénominateur
Révision
sans objet — dépend d'un paramètre déclaré et du taux retenu
Sources
moteur du dossier · paramètre déclaré du dossier
- Limite : le résultat dépend de paramètres posés par le dossier, qui varient d'un cas à l'autre et ne sont pas mesurés
- Limite : la multiplication naïve n'est pas une pratique bancaire : c'est le raccourci de lecture que le chapitre réfute
- Limite : l'écart ne contient PAS le passage du plafond d'endettement à la charge retenue par le dossier : celui-ci est montré à part, comme un barreau de la cascade
- Limite : l'invariance entre profils tient à ce que la charge est proportionnelle au revenu ; elle cesserait si le taux d'effort retenu variait d'un profil à l'autre
Le dossier compare, entre trois scénarios d'apport, les deux seuils qui bougent avec la durée de détention — et montre qu'ils ne bougent pas dans le même sens.
Résultat sous paramètre déclaréConfiance : MoyenneValeur réservée
Valeur
réservé
Unité
variation de prix tolérée à huit ans
Période
sans objet — horizon de détention
Périmètre
apports de 10 % et 35 % du prix, même durée, même taux
Formule
seuils de sortie calculés sur trois opérations construites à partir de la même charge mensuelle et de parts d'apport différentes
Révision
sans objet — dépend de paramètres déclarés
Sources
moteur du dossier · paramètres déclarés du dossier
- Limite : le résultat dépend de paramètres posés par le dossier, qui varient d'un cas à l'autre et ne sont pas mesurés
- Limite : les deux seuils comparés ne mesurent pas la même chose : l'un dit si la vente est possible, l'autre si elle rend au ménage ce qu'il avait versé
- Limite : un apport plus élevé n'est pas comparé au rendement que la même somme aurait produit ailleurs : le dossier ne porte aucun placement alternatif
Le dossier chiffre, dans les deux environnements construits à charge identique, ce que chacun expose : la baisse de prix que la revente tolère à cinq ans, et la dette qui reste après huit ans.
Résultat sous paramètre déclaréConfiance : MoyenneValeur réservée
Valeur
réservé
Unité
variation de prix tolérée, et capital restant dû
Période
sans objet — horizons de détention
Périmètre
même charge mensuelle, même durée, même part d'apport ; seul le taux change
Formule
seuil de trésorerie = (capital restant dû + indemnité) rapporté au prix d'achat ; capital restant dû par forme fermée à quatre-vingt-seize échéances
Révision
sans objet — dépend de paramètres déclarés
Sources
BCE — statistique MIR (MIR.M.FR.B.A2C.A.R.A.2250.EUR.N), alimentée par la Banque de France · moteur du dossier · paramètres déclarés du dossier
- Limite : le résultat dépend de paramètres posés par le dossier, qui varient d'un cas à l'autre et ne sont pas mesurés
- Limite : le seuil est exprimé en POURCENTAGE du prix d'achat : les deux prix d'achat étant différents, une même baisse en pourcentage ne représente pas la même somme
- Limite : porter moins de dette n'est pas un avantage en soi : la dette plus faible accompagne un bien moins cher, et le dossier n'établit aucune préférence entre les deux
Le dossier chiffre ce qu'un délai d'attente coûte en capital que le ménage n'aura pas remboursé, pour quatre délais et deux durées de prêt.
Résultat sous paramètre déclaréConfiance : MoyenneValeur réservée
Valeur
réservé
Unité
capital non remboursé pendant le délai
Période
sans objet — délai d'attente
Périmètre
charge mensuelle du scénario à deux revenus médians, taux moyen de 2025, prêt de 20 ans
Formule
capital emprunté − capital restant dû après le nombre de mois d'attente, sur l'échéancier de l'opération que le ménage peut financer au taux moyen de la dernière année close
Révision
sans objet — dépend de paramètres déclarés
Sources
moteur du dossier · paramètres déclarés du dossier
- Limite : le résultat dépend de paramètres posés par le dossier, qui varient d'un cas à l'autre et ne sont pas mesurés
- Limite : ce montant n'est PAS le coût complet de l'attente : le ménage qui attend ne verse pas non plus les échéances, et il paie un loyer que le dossier ne porte pas
- Limite : il ne se compare à aucune variation de prix : les deux grandeurs sont servies séparément, et le dossier n'en fait pas la somme

Les 4 repères de lectureles mots sans lesquels une phrase de ce dossier change de sens

Annuité: la mensualité d'un prêt à échéances égales : elle rembourse d'abord surtout des intérêts, puis surtout du capital, dans une proportion qui change à chaque échéance.; Ce n’est pas : ce n'est pas la charge totale : l'assurance emprunteur s'y ajoute et n'est pas comprise dans le taux affiché.
Capital restant dû: ce qu'il reste à rembourser à la banque à un instant donné, hors intérêts futurs. C'est la somme que la vente doit couvrir en premier.; Ce n’est pas : ce n'est pas ce que le logement vaut, ni ce que le ménage a déjà versé — les intérêts payés n'en font pas partie.
Taux d'effort: la part du revenu absorbée par la charge de crédit, assurance comprise. La norme d'octroi le plafonne, avec une marge de flexibilité laissée aux établissements.; Ce n’est pas : ce n'est pas un droit à emprunter : rester sous le plafond ne garantit aucun accord, et le dépasser n'est pas toujours refusé.
Indice à qualité constante: un indice de prix construit pour neutraliser le fait que les logements vendus une année ne sont pas ceux vendus l'année suivante — sans quoi un changement de composition passerait pour un mouvement de prix.; Ce n’est pas : ce n'est ni un prix, ni un prix au mètre carré : l'indice n'a pas d'unité monétaire et ne se convertit pas en euros.

Fallait-il séparer les maisons des appartements ?une décision de méthode, prise avant de regarder les données

Oui. L'écart entre les deux indices atteint 14,2 points en 2007, au-dessus du seuil de 5 points fixé avant le calcul.

Le seuil a été posé avant de regarder les données : cinq points d'indice sur une base commune. L'écart de 2007 vaut −14,2 points ; en fin de série il n'est plus que de −1,5 point. Les deux marchés se sont donc écartés, puis rapprochés — ce que la seule courbe d'ensemble ne montrait pas.

Citer ce dossierla référence à recopier, l'édition, la version et la date d'arrêté des données

France ÉcoScan, « Peut-on encore devenir propriétaire en France ? », édition 2026.2 — résidence principale dans l'ancien, France ÉcoScan v9.0.14.

Édition: 2026.2
Version du produit: France ÉcoScan v9.0.14
Publié le: 2026-09-15
Données arrêtées au: 2026-09-15
Méthode: capital finançable par annuité inverse à taux nominal proportionnel ; seuils de sortie par comptabilité de flux sur l'échéancier ; reproduction indépendante par un second chemin sans forme fermée.

Le contenu

Ce que contient ce dossier

Ouvert à tous

La réponse à la question en une phrase, le principe du mécanisme en une ligne, et ce que le dossier ne tranche pas
Trois repères datés du dernier relevé publié : le taux du dernier mois, le prix de l'ancien sur un an au dernier trimestre, et ce que la même mensualité achète sur un an
1 graphique interactif d'exemple — le prix de l'ancien par type de logement depuis 1996, avec la lecture de l'année sélectionnée
Les 8 grandeurs que le socle ne porte pas — dont le prix local, le revenu des ménages acquéreurs et le coût réel de l'assurance — et ce que leur absence interdit de conclure
Les 3 situations que le dossier suit d'un bout à l'autre — revenu retenu, charge de crédit et part d'apport de chacune, avec ce qu'aucune ne prétend être
9 idées reçues confrontées aux conclusions gelées du dossier, chacune avec un verdict CALCULÉ depuis sa preuve et non écrit à la main — la réponse détaillée restant dans l'analyse complète — et 2 affirmations écartées faute de socle pour la tester
Les 6 séries employées, chacune avec son producteur, son identifiant officiel, son périmètre et ce qu'elle ne mesure pas
La confrontation au producteur sur 3 séries : la moyenne annuelle de l'année de base doit valoir cent, et le dossier montre ce qu'il obtient
La formule exacte du capital finançable, écrite pour être recopiée, et les 8 phrases que le dossier s'interdit d'écrire
Les 20 conclusions chiffrées du dossier, chacune avec sa nature — fait, résultat dérivé ou résultat sous paramètre déclaré —, sa période, son périmètre, sa source, sa formule et ses limites ; la valeur des conclusions réservées reste dans l'analyse complète
Les repères de lecture : annuité, capital restant dû, taux d'effort, indice à qualité constante, définis sur la page
La référence à recopier, la version, l'édition et la date d'arrêté des données — pour citer ce dossier dans une note

Réservé

La réponse chiffrée et datée, sur 26 millésimes de taux et 30 millésimes de prix, prolongée au dernier mois de taux publié — et l'état de la dernière année close, repère par repère
Ce qu'un point de taux retire réellement au capital finançable, sur 2 durées et cinq niveaux de taux, palier par palier — avec la raison pour laquelle l'effet n'est pas constant
Ce que le même effort mensuel permettait d'emprunter selon l'époque, année par année de 2000 à 2025, au taux réellement observé — l'année la plus favorable, la moins favorable et la dernière année close
Du revenu au prix maximal du logement, étape par étape et pour 3 situations — deux d'entre elles partagent le même revenu et se séparent sur l'apport : ce que le plafond d'endettement retire, ce que l'assurance prélève, et de combien la multiplication « mensualité × durée » surestime le capital réellement empruntable, à charge identique — avec les six contraintes du financement et le tableau qui les mesure sur 5 niveaux de taux
Les trois seuils de sortie tracés année par année pour 3 situations, sur une échelle commune : le prix en dessous duquel vendre exige de remettre de la trésorerie, celui en dessous duquel l'apport n'est pas récupéré, et celui en dessous duquel les frais d'acquisition ne sont pas couverts — avec les valeurs exactes aux 4 horizons gelés
Deux environnements immobiliers complets, mis dos à dos à charge mensuelle identique — prix plus haut avec taux plus bas, prix plus bas avec taux plus haut : prix d'entrée, apport, capital emprunté, intérêts, dette restante et baisse de prix tolérée, chaque écart chiffré en euros et en points
2 graphiques premium — le capital finançable face au taux de 2000 à 2025, et le capital restant dû dans les deux environnements, année par année, avec ce qu'il faut y voir et ce qu'il ne signifie pas
Une grille de 35 combinaisons de prix et de taux, servie pour 2 durées de prêt : le lecteur pose son hypothèse, le moteur rend ce que le même effort mensuel atteindrait. Et, séparément — parce que les deux grandeurs ne s'additionnent pas —, ce que 4 délais d'attente coûtent en capital non remboursé. Sans aucune prévision ni probabilité
La chaîne du deuxième achat, maillon par maillon — prix de vente, capital restant dû, indemnité, somme disponible après la vente, nouvel emprunt, frais d'acquisition et de financement — sur 5 hypothèses de hausse que le lecteur fait varier, avec la marge de montée en gamme en euros et en pourcentage du prix de revente. Et les quatre questions qui se posent au même moment : ce que la clause de remboursement anticipé de votre contrat change réellement, ce que recouvrent les frais d'acquisition et pourquoi un second achat n'est plus protégé par l'exception primo-accédant, ce qu'un montage d'honoraires charge vendeur ou charge acquéreur change en droits et en trésorerie sous trois hypothèses de financement, et pourquoi une plus-value élevée de résidence principale n'est pas taxée