Les prix des logements baissent-ils vraiment ?

L'indice des prix des logements anciens en France, calculé par les Notaires et l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), a atteint son sommet en 2022 à 132,4 (base 100 en 2015). Il vaut 126,9 en 2025 : −4,2 % depuis le pic, après un creux à 126,2 en 2024 et une légère remontée (+0,6 %) sur la dernière année.

« Les prix baissent » est donc vrai en euros courants, mais la baisse de 2023-2024 est modeste, et la reprise de 2025 ne s'est pas prolongée en 2026. La question utile est ailleurs : de combien les prix ont-ils reculé une fois l'inflation retirée, la correction touche-t-elle appartements et maisons de la même manière, et que dit le taux du crédit sur la suite ?

En euros courants, les appartements ont perdu −4,2 % entre 2022 et 2025 et les maisons −4,1 % : une correction quasi identique pour les deux segments. En 2025, les deux repartent — +1,0 % pour les appartements, +0,4 % pour les maisons. L'indice européen des prix des logements, qui couvre le neuf et l'ancien, donne la même lecture : −3,5 % entre 2022 et 2025.

Une fois les prix à la consommation retirés, la correction change d'échelle. Entre 2022 et 2025, l'indice des prix à la consommation a progressé de +8,0 % : un logement dont le prix est resté stable a donc perdu de la valeur réelle. Rapportés aux prix, les logements anciens valent −11,2 % de moins qu'en 2022 — calcul France ÉcoScan, en divisant l'indice des logements par l'indice des prix.

Cette correction s'inscrit après une hausse d'une ampleur sans équivalent : de 41,5 en 1996 à 132,4 en 2022, soit +218,9 % en euros courants, quand les prix à la consommation ne progressaient que de +45,9 %. Une fois l'inflation retirée, les logements anciens ont gagné +118,5 % en vingt-six ans.

Ce qui a changé, c'est le coût de l'argent. Le taux moyen des crédits immobiliers nouveaux aux ménages, publié par la Banque centrale européenne (BCE) à partir des déclarations des banques françaises, était de 1,15 % en 2021, son plus bas historique. Il est monté à 1,47 % en 2022, 3,01 % en 2023 et 3,39 % en 2024 — 2,24 points de pourcentage en trois ans — avant de refluer à 3,02 % en 2025.

La chronologie est nette : les prix ont cessé de monter en 2023, l'année où le taux a doublé, et ont recommencé à monter en 2025, l'année où il est redescendu. Le crédit n'est pas le seul facteur, mais c'est celui qui a bougé le plus vite.

Un logement s'achète presque toujours à crédit : à mensualité donnée, le montant que l'on peut emprunter dépend directement du taux. Quand le taux passe de un à trois pour cent, la même mensualité finance un capital nettement plus faible — l'ordre de grandeur, et ce qu'il signifie pour un ménage selon l'époque, sont calculés dans le dossier complet, pas ici. Cette contrainte se transmet aux prix avec un délai : les vendeurs ajustent lentement, les volumes chutent d'abord.

Les épisodes précédents confirment ce mécanisme sans le figer. En 2008-2009, les prix avaient reculé de −7,1 % en un an avec la crise financière, alors que les taux baissaient. Entre 2011 et 2015, ils avaient perdu −6,2 % en quatre ans, à taux décroissants. La correction de 2023-2024 est la première qui coïncide avec une hausse rapide des taux.

Le cycle se lit en quatre temps. La hausse de 1998 à 2008, portée par la baisse des taux de 5,84 % en 2000 à moins de quatre pour cent et l'allongement des durées de prêt. La correction de 2008-2009. La reprise puis le plateau de 2010 à 2015. Et la seconde envolée de 2016 à 2022, quand le taux du crédit tombe sous deux pour cent puis sous un et demi.

Le retournement de 2022-2023 tient au relèvement des taux directeurs de la BCE face à l'inflation, transmis en quelques mois au crédit immobilier — le mécanisme le plus rapide de toute la série.

En 2025, dernière année close, l'indice des logements anciens s'établissait à 126,9, en hausse de +0,6 % sur un an, avec un taux de crédit moyen de 3,02 % et une inflation de 0,9 % ; une fois l'inflation retirée, il restait −11,2 % sous son niveau de 2022. Cette reprise ne s'est pas prolongée : au deuxième trimestre 2026, les prix reculent de nouveau, de −1,0 % sur le trimestre et de −0,8 % sur un an (INSEE, données corrigées des variations saisonnières, provisoires), tandis que le taux des crédits immobiliers nouveaux remonte, de 2,99 % en décembre 2025 à 3,18 % en juillet 2026.